为了卖房，开发商太拼了。

这两天，深圳某楼盘推出“买房送菜地”的活动，该活动一经推出便引起市场的热议。

“营销确实很有创意”“开发还是太卷了”“不是永久菜地我不要”……网友对此纷纷发表自己的意见，尽管营销手段吸引了一波关注，但部分购房者则担心附近有菜地的项目位置恐怕很偏远估计不好销售，那么到底是怎么一回事儿呢？近日，湾财社记者实地前往项目了解情况。

(资料图)

“买房送菜地”？

还有更多优惠政策吸引购房者

能在深圳拥有归园田居的生活是很多人的梦想，传承启元项目的一则推文将这种理想照进了现实。4月10日，位于坪山的传承启元项目在公众号发布“农家乐基地盛大开园”的项目推文，内容显示：传承启元前100名业主可免费领取一块专属菜地的种植权，传承启元全体业主可三年免费享用农家乐基地集中种植区的采摘权。

“这个活动一推出就吸引了很多购房者过来，送菜地的活动还是挺有吸引力的，尤其是家里有老人的购房者都非常喜欢。”4月12日，项目现场销售人员告诉记者，目前项目前期登记的客户早已超过了100批。

那么拥有一块具有种植权的菜地是否真的能实现深圳购房者的“田园梦”？答案恐怕存疑。

一是时间不足，记者从销售人员处了解到，该菜地的种植权为从购房后的开始算起的3年，而项目交房时间为2025年9月，即两年半后，尽管业主在这3年期间均享有权利，但对于不在这附近居住的购房者来说实际上能享有的只有交房后的半年；二是距离太远，菜地所属的农家乐基地距离项目步行约2公里，位置较为偏远，日常前往打理比较考验业主的精力；三是面积问题，一块菜地的面积只有7㎡左右，目测只能种植1-2种作物，恐难实现自给自足的种植理想。

而除了“送菜地”的活动之外，记者注意到项目现场还有提前登记“砸金蛋”送购物卡的营销活动。“只需要身份证或者户口本登记一下，不买也没关系，金蛋里有微波炉之类的礼品可以带回家。”销售人员告诉记者，提前登记可以开盘享受3个9.9折的优惠，而在销售人员向记者推介的过程中，有多位购房者现场砸了金蛋。

同时传承启元还推出“辅助业主计划”，项目以3.2万㎡的商业为载体，联动众多商家为客户创造商机。“简单来说就是您可以租我们这边的商铺，然后需要加盟哪些店铺我们动用资源帮您联络。”销售人员说。

二手房多以低于参考价的价格成交

营销活动如此丰富，那么这个项目到底是什么情况？从地理位置上来看，传承启元位于坪山区科技路与翠景路交会处西南角，属于龙田街道，该区位远离坪山发展较为成熟的坪山中心区，是坪山高新园区南部板块，与惠州地界相邻。项目距离周边的地铁站点也较远，其中16号线技术大学步行距离为2.4公里（高德测距34分钟），而正在建设中的33号线聚龙站步行距离也在2公里左右。

尽管公共交通不便，且中大型商业配套缺乏，但得益于坪山高新产业（300832）的发展定位，项目所在的片区聚集了不少医药生物、高新技术产业园区，城市面貌较好。据现场销售介绍，“这边房子很好租，在这边工作的人很多的。”而本次推出的3栋房源部分户型面向坪山河湿地公园，生态环境比较优质。

产品方面，记者了解到项目推出70-118㎡3-4房，部分得房率能达到90%以上，最小的70平方米房源可以做到3房，对于很多刚需而言户型优势较为明显。

只是购房者能否因户型优势和环境优势为片区买单还未可知。作为深圳东部片区，坪山距离深圳“关内”较远，片区房地产市场比较依赖本地购房者和部分来自福田、罗湖片区外溢的刚需购买力支持。

整体而言，坪山楼市的成交量在深圳并不算大，乐有家数据显示，2023年3月，深圳一手住宅网签占比中坪山只占到6%；二手方面，坪山3月过户69套房源，环比增长109%，但成交量也只占到全市的1.7%。

从坪山当前市场来看，除了即将在月底开盘的传承启元之外，整个片区目前可选的新房项目较多，例如保利明玥澜岸花园、中海寰宇珑宸花园、深业山水东城等等项目均有未售出库存，市场竞争压力大，去化有一定难度。

而在片区二手成交方面，乐有家研究中心在一季度报告中指出：坪山的热门成交大多集中在坪山中心区，坪山的二手房源多以低于参考价的价格成交。

记者在走访中了解到，传承启元项目隔一条马路便是奥园翡翠东湾小区，该小区一期建成于2018年，市场参考价为34200元/㎡。但在实际挂牌中，有多个房源的挂牌价均低于参考价，在某中介网站上可以看到，小区某3室2厅81平方米的房源挂牌总价265万，折合单价仅32688元/㎡，总价比指导价低超10万元。

开发商营销压力大

深圳新房销售速度或将放缓

“买房送菜地”无非是想吸引购房者眼球，进而拉动楼盘销售量。美联物业全国研究中心总监何倩茹在接受记者采访时指出，“我们认为此类销售手段并不能起到直接的促进交易的作用，更多是一种噱头。”

值得一提的是，国内其他城市还曾出现过“小麦换房”“大蒜换房”等销售手段，深圳去年也曾出现过“买一套送一套”“买房送奔驰”等等促销的信息，其目的都是为了实现去化，加速销售。

何倩茹指出，房企希望通过营销创新提升楼盘热度，从而达到快速销售的目的。但事实上，只有切实的价格优惠才是真正打动购房者，因此建议开发商的营销手段应放在房价上。

随着2023年进入第二季度，深圳接下来还有大批新房入市。据官方公布的二季度计划入市商品清单，截至2023年4月10日，深圳2023年二季度计划入市的商品房项目31个，其中住宅项目25个，达1.3万套。

“目前深圳新房供应量较大，推盘较多，但部分开发商近期折扣有所回收，导致需求端受到冲击，这并不利于销售的推进。”对接下来新房市场的走势，何倩茹认为，短期内新房市场虽然是海量供应，但在人才房的冲击下，以及价格不稳定的影响下，销售速度或将有所放缓。

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